Hợp Đồng Mua Bán Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai 2026: Những Điều Người Mua Cần Biết Trước Khi Ký

Phần lớn căn hộ đang mở bán hiện nay — bao gồm cả những dự án đang trong giai đoạn xây dựng — đều thuộc loại hình "nhà ở hình thành trong tương lai". Đây là hình thức giao dịch phổ biến, nhưng cũng là nơi phát sinh nhiều rủi ro nhất nếu người mua không nắm rõ quyền lợi được pháp luật bảo vệ. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024) đã siết chặt đáng kể các quy định so với luật cũ — bài viết này giải thích những điểm người mua cần biết trước khi đặt bút ký.

Tóm tắt nhanh

• "Nhà ở hình thành trong tương lai" là nhà đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng — khái niệm này quyết định toàn bộ khung pháp lý áp dụng cho giao dịch.
• Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật.
• Thanh toán phải theo tiến độ: lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tổng không quá 70% khi chưa bàn giao nhà, và không quá 95% nếu người mua chưa có sổ hồng.
• Hợp đồng mua bán bắt buộc phải nêu thông tin bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư — đây là quyền lợi nhiều người mua bỏ qua khi đọc hợp đồng.
• Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được phép chuyển nhượng nếu đã ký kết đúng quy định pháp luật.

1. "Nhà ở hình thành trong tương lai" là gì?

Theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Nói cách khác, bất kỳ căn hộ nào được rao bán khi tòa nhà chưa hoàn thiện và bàn giao đều thuộc diện điều chỉnh của các quy định này — khác hoàn toàn với việc mua một căn hộ đã có sổ hồng, đã bàn giao thực tế.

Sự khác biệt này quan trọng vì nó quyết định toàn bộ quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên: từ điều kiện chủ đầu tư được phép bán, mức đặt cọc, tiến độ thanh toán, cho đến thời điểm người mua chính thức nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu.

2. Điều kiện để chủ đầu tư được phép bán

Không phải cứ có dự án là chủ đầu tư được quyền mở bán. Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:

• Đã được khởi công xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
• Có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc giấy tờ tương đương theo quy định).
• Không thuộc diện đang bị kê biên, phong tỏa để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trước khi xuống tiền, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối cung cấp các văn bản pháp lý xác nhận dự án đã đủ điều kiện mở bán — đây là quyền hợp pháp của người mua, không phải yêu cầu quá đáng.

3. Quy định về đặt cọc: tối đa 5%, không phải trước khi có gì cả

Một trong những thay đổi quan trọng nhất của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là siết chặt quy định đặt cọc. Chủ đầu tư chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, và chỉ khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo luật (tức đã đáp ứng các điều kiện ở mục 2). Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở.

Đây là điểm khác biệt lớn so với thực tế thị trường trước đây, khi một số dự án thu "tiền giữ chỗ" hoặc đặt cọc sớm với tỷ lệ cao hơn nhiều trước khi đủ điều kiện pháp lý — hành vi này hiện không còn phù hợp quy định.

4. Lộ trình thanh toán: quy định 30% - 70% - 95%

Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc thanh toán phải được thực hiện nhiều lần, theo đúng tiến độ xây dựng — chủ đầu tư không được phép yêu cầu người mua thanh toán vượt quá các mốc sau:

Nếu chủ đầu tư yêu cầu thanh toán vượt quá các giới hạn này khi chưa đủ điều kiện tương ứng, người mua hoàn toàn có quyền từ chối và yêu cầu tuân thủ đúng quy định pháp luật.

Lưu ý cập nhật: tính đến giữa năm 2026, có dự thảo sửa đổi đang được thảo luận theo hướng bỏ các mốc cứng 30%/70%, đồng thời bổ sung cơ chế chuyển khoản thanh toán cuối cùng vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng, chỉ giải tỏa sau khi người mua được cấp sổ hồng — nhưng mốc trần 95% trước khi có sổ hồng được đề xuất giữ nguyên. Đây mới là dự thảo, người mua nên kiểm tra hiệu lực pháp luật tại thời điểm ký hợp đồng thực tế.

5. Bảo lãnh ngân hàng — quyền lợi ít người để ý khi đọc hợp đồng

Theo Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bắt buộc phải có nội dung về bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ đã cam kết. Đây là cơ chế bảo vệ người mua trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc gặp sự cố tài chính — nếu chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả tiền đã nộp theo hợp đồng bảo lãnh.

Khi xem hợp đồng mua bán, người mua nên yêu cầu xem rõ: tên ngân hàng bảo lãnh, số hợp đồng bảo lãnh, và phạm vi nghĩa vụ được bảo lãnh — không chỉ tin vào lời giới thiệu chung chung "đã có ngân hàng bảo lãnh" mà không có văn bản cụ thể.

6. Bàn giao nhà và thời điểm ra sổ hồng

Theo Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc bàn giao nhà ở phải đảm bảo nguyên tắc: công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng; việc bàn giao phải được lập thành văn bản. Người mua không nên nhận bàn giao căn hộ chỉ dựa trên thông báo miệng hoặc hình ảnh — biên bản bàn giao có chữ ký hai bên là căn cứ pháp lý quan trọng nếu phát sinh tranh chấp sau này.

Về sổ hồng, đây thường là giai đoạn kéo dài nhất trong toàn bộ quy trình, phụ thuộc vào tốc độ hoàn thiện thủ tục pháp lý của từng dự án. Vì luật giới hạn chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi chưa có sổ hồng, đây cũng là động lực tài chính buộc chủ đầu tư đẩy nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua.

7. Có được chuyển nhượng hợp đồng giữa chừng không?

Có. Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được phép chuyển nhượng, với điều kiện hợp đồng đã được ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng đúng theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đây là điểm quan trọng với cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư có kế hoạch thoát hàng trước khi dự án hoàn thiện — nhưng cần lưu ý thủ tục chuyển nhượng phải thực hiện đúng trình tự pháp luật, không chỉ là giao dịch viết tay giữa hai bên.

8. Checklist người mua nên tự kiểm tra trước khi ký hợp đồng

• Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa? Có văn bản cụ thể không?
• Số tiền đặt cọc được yêu cầu có vượt quá 5% giá bán không?
• Hợp đồng có nêu rõ thông tin bảo lãnh ngân hàng (tên ngân hàng, số hợp đồng bảo lãnh) không?
• Tiến độ thanh toán trong hợp đồng có phù hợp với các mốc 30% - 70% - 95% theo luật không, hay yêu cầu thanh toán vượt mức trước khi đủ điều kiện tương ứng?
• Hợp đồng có quy định rõ thời hạn bàn giao, chế tài nếu chậm bàn giao, và trách nhiệm hỗ trợ thủ tục cấp sổ hồng không?

Áp dụng checklist này cho bất kỳ dự án nào đang cân nhắc — kể cả các dự án ven sông đang trong giai đoạn xây dựng như Serena Riverside tại Lái Thiêu — sẽ giúp người mua chủ động bảo vệ quyền lợi thay vì chỉ dựa vào lời tư vấn của nhân viên bán hàng.

Câu hỏi thường gặp

Nội dung tổng hợp từ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 1/8/2024), Nghị định 96/2024/NĐ-CP và các nguồn pháp lý công khai (Thư viện Pháp luật, LuatVietnam, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ), tính đến tháng 9/2026. Bài viết mang tính chất phổ biến kiến thức pháp luật, không thay thế tư vấn pháp lý chuyên môn — người mua nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký kết hợp đồng.

Đọc tiếp: Trước khi xuống tiền Serena Riverside · Tiện ích ngoại khu Lái Thiêu